Kommentare deaktiviert für Recht & Steuern: Einheitsbesteuerung falls Mieter Unternehmer ist
Mit seinem Urteil Nr. 12395 vom 7.5.24 hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass die Einheitsbesteuerung von Mieten aus der Vermietung einer Immobilie zu Wohnzwecken (die sogenannte „cedolare secca“) auch dann anwendbar ist, wenn der Mieter eine Gesellschaft oder ein Unternehmen ist, da diese Option nicht durch Art. 3 Abs. 6 des Gesetzesdekrets Nr. 23 von 2011 verhindert wird.
In dem untersuchten Fall hatte eine Privatperson eine Wohnung an eine Fluggesellschaft vermietet, die für den gesetzlichen Vertreter desselben Mieters bestimmt war.
Der Gerichtshof hat der Berufung des Steuerpflichtigen wie folgt stattgegeben: „Was die Mieteinnahmen betrifft, so kann der Vermieter auch dann für die „cedolare secca“ optieren, wenn der Mieter den Mietvertrag zu Wohnzwecken in Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit abschließt, da sich der in Artikel 3 Absatz 6 des Gesetzesdekrets Nr. 23 von 2011 genannte Ausschluss ausschließlich auf die Vermietung von Immobilieneinheiten zu Wohnzwecken bezieht, die der Vermieter in Ausübung einer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit vornimmt“.
Kommentare deaktiviert für südtiroler Landesförderung für Energiesparmaßnahmen und den Einsatz erneuerbarer Energiequellen
Der Landesbeitrag wird im Ausmaß zwischen 40% und 80% auf die zulässigen Kosten vergeben, welche mit Beschluss der Landesregierung (Nr. 1143 vom 19.12.2023) definiert wurden. Wir gehen davon aus, dass die Landesförderungen auch im Jahre 2025 bestätigt werden (wir werden es erst Ende Dezember 2024 wissen). Die Beitragshöhe orientiert sich an der jeweiligen Maßnahme, dem Gebäudetyp und der energetischen Qualität des Gebäudes (KlimaHaus-Klasse).
Energetische Sanierung von Gebäuden Voraussetzung: Baukonzession vor dem 12.01.2005 + beheizt
Beitragshöhe: 80% für Kondominien (mind. 5 beheizte Baueinheiten und mind. 5 Eigentümer) mit Zertifizierung mindestens KlimaHaus B oder KlimaHaus R, 50% für Kondominien mit Zertifizierung der Gebäudehülle KlimaHaus C, sowie Gebäude unter Denkmal- und Ensembleschutz (für beide gilt: mind. 5 beheizte Baueinheiten und mind. 5 Eigentümer), 50% für andere Gebäude mit Gebäudezertifizierung mind. KlimaHaus B oder KlimaHaus R , 40% für Gebäude mit Zertifizierung der Gebäudehülle KlimaHaus C und Gebäude unter Denkmal- und Ensembleschutz.
Förderungswürdige Maßnahmen: Wärmedämmung von Außenmauern, Dächern, obersten und untersten Geschossdecken, Terrassen, Lauben, Balkone, Dachbegrünungen und Mehrkosten für die hinterfüllten Fassaden, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, Photovoltaikanlagen mit oder ohne Speicherbatterie für Kondominien (Deckung Strombedarf Gemeinschaftsanlage), sowie Planung, Bauleitung, Gebäudezertifizierung und Luftdichtheitsmessung.
Hydraulischer Abgleich für bestehende Heiz- und Kühlanlagen Voraussetzungen: Baukonzession vor dem 01.01.2013
Beitragshöhe: 50% auf die zulässigen Kosten
Austausch von Öl- und Gaskesseln in Mehrfamiliengebäuden Voraussetzung: Gebäude mit mind. 5 beheizten Baueinheiten und 5 Eigentümer, Baujahr der Zentralheizanlage vor 2009
Beitragshöhe: 40% auf die zulässigen Kosten
Förderungswürdige Maßnahmen: Fernwärmeanschluss, Einbau von Wärmepumpen, Einbau automatisch beschickter Biomasseheizanlagen (nur beim Austausch von Ölkesseln möglich), sowie Planung und Bauleitung
Einbau von thermischen Solaranlagen Beitragshöhe: 40% auf die zulässigen Kosten
Einbau von elektrischen Wärmepumpen mit Photovoltaikanlagen Voraussetzung: nach Abschluss der Maßnahme: Zertifizierung mind. KlimaHaus C bzw. KlimaHaus R
Beitragshöhe: 40% auf die zulässigen Kosten
Förderungswürdige Maßnahmen: Wärmepumpe, Hybrid-Heizanlagen mit Wärmepumpe, Geothermische Wärmeentzugsanlage, Wärmeentzugsanlage aus Kompostierung, Photovoltaikanlage, Speicherbatterie, sowie Planung, Bauleitung und Gebäudezertifizierung
Bis zu 40% Beitrag auf die Ausgaben ohne MwSt. erhält man für den:
Einbau von Photovoltaikanlagen und Windkraftanlagen ohne Netzanschluss
Die Anlage müssen Stromverbraucher versorgen, für die ein Anschluss an das Stromnetz nicht kostengünstiger realisiert werden kann, als der Einbau einer Anlage.
Die Gesuche müssen vor Beginn der Arbeiten und zwischen 1. Jänner und 31. Mai anhand der entsprechenden Formulare inkl. detaillierten Kostenvoranschlages eingereicht werden.
Hinweis: Im Einzugsgebiet von Fernheizanlagen werden keine Beiträge für Anlagen zur Wärmeerzeugung und für Solaranlagen gewährt
Kommentare deaktiviert für Haushaltsgesetz 2025 (65% Superbonus, 50%/36% Abzug)
Das Haushaltsgesetz 2025 ist in der Abgeordnetenkammer eingetroffen und besteht aus 144 Artikeln, die das Parlament mit Änderungsanträgen verfeinern kann, damit es am 1. Januar 2025 in Kraft treten kann.
In einer ersten „Lesung“ des Textes weisen wir für Interessierte des Immobilien- und Bausektors auf Artikel 8 hin, der den Abzügen für Arbeiten am Gebäudebestand und der energetischen Sanierung von Gebäuden gewidmet ist, d.h. dem Ecobonus und dem Renovierungsbonus.
Ecobonus: im Jahr 2025 zu 50 % nur für Erstwohnungen
Der Ecobonus für energetische Renovierungsmaßnahmen an Gebäuden, der am 31. Dezember 2024 ausläuft, wird vom Haushaltsgesetz erneut vorgeschlagen, allerdings in einer „abgespeckten“ Version, da er zuvor für viele Maßnahmen bei 65 % lag.
Der Abzug gemäß Artikel 14 des Gesetzesdekrets 63/2013 wird für dokumentierte Ausgaben von begünstigten Eingriffen fällig, und zwar im Ausmaß von 36 % der im Jahr 2025 getätigten Ausgaben und 30 % der in den Jahren 2026 und 2027 getätigten Ausgaben.
Der Ecobonus gilt für energetische Sanierungsmaßnahmen für Erstwohnung 50 % im Jahr 2025 und 36 % in den Jahren 2026 und 2027, für Zweitwohnung 36 % im Jahre 2025 und 30 % in den Jahren 2026 und 2027, wenn dieselben Ausgaben von Eigentümern oder Inhabern dinglicher Nutzungsrechte an der als Hauptwohnung genutzten Immobilieneinheit getätigt werden.
Renovierungsbonus: 50 % im Jahr 2025 für Erstwohnungen, dann weniger
Wie erwartet, sieht der Haushaltesgesetzesentwurf eine zusätzliche Förderung für Erstwohnungen vor, indem der Renovierungsbonus für das Jahr 2025 wieder auf 50 % (Abzug der entstandenen Kosten) bei einer Obergrenze von 96.000 Euro so wie bisher festgelegt wird.
Aber Achtung: Der „Basis“-Abzug beträgt 36 % der im Jahr 2025 entstehenden Kosten und 30 % der in den Jahren 2026 und 2027 entstehenden Kosten, der auf 50 % der im Jahr 2025 entstehenden Kosten und 36 % der in den Jahren 2026 und 2027 entstehenden Kosten angehoben wird, wenn die Renovierungsarbeiten tatsächlich Hauptwohnungen betreffen.
Superbonus im Kondominium: Vorsicht Stichtag 15. Oktober
Wir wissen bereits, dass vom Superbonus nur noch der 65%ige Abzug im Jahr 2025 für Arbeiten im Kondominium, an Gebäuden mit 2 bis 4 Immobilieneinheiten, die von natürlichen Personen vorgenommen werden oder an Gebäuden des dritten Sektors, wie gemeinnützigen Organisationen, übrig bleibt.
Durch das Haushaltsgesetz wird der Bereich eingegrenzt: Der Abzug wird nur für Arbeiten gelten, die zum 15. Oktober 2024:
a) die Baubeginnmeldung (CILAS) gemäß Absatz 13-ter vorgelegt haben, wenn es sich um Baumaßnahmen handelt, die nicht im Kondominium vorgenommen werden;
b) in der Kondominiumsversammlung beschlossen wurden, und die Baubeginnmeldung (CILAS) gemäß Absatz 13-ter vorgelegt haben, wenn die Arbeiten im Kondominium durchgeführt werden;
c) den Antrag eines Bauerwerbstitel eingereicht haben, wenn die Arbeiten den Abriss und den Wiederaufbau von Gebäuden umfassen. Ergo: wenn es bestätigt wird, werden Maßnahmen, die nach dem 15. Oktober 2024 begonnen werden, nicht für den 65% Superbonus in Frage kommen
Kommentare deaktiviert für Erhöhung der Einheitsbesteuerung für Kurzzeitmieten von 21% auf 26%. Klärung in Bezug auf die IMU- Befreiung von Immobilien nichtgewerblichen Körperschaften
Ab dem 01/01/2024 wird die Ersatzsteuer auf Kurzzeitvermietungen von 21% auf 26% erhöht, und zwar ab der zweiten vermieteten Immobilieneinheit, die für touristische Kurzzeitvermietungen vermietet wird.
Kommentare deaktiviert für Ab dem 01/03/2024 erhöht sich der Steuereinbehalt auf Überweisungen zur Gebäudesanierung/energetischen Sanierung
Wir möchten Sie darüber informieren, dass ab dem 01/03/2024 der Steuereinbehalt auf Überweisungen Zwecks Bezahlung von Ausgaben für die Renovierung/energetische Sanierung von Gebäuden von 8% auf 11% erhöht wird. Diese Erhöhung bringt eine Änderung für die Unternehmen mit sich, die diese Arbeiten ausführen, da diese Unternehmen weniger Geld für die Bezahlung ihrer Rechnungen einkassieren (der Betrag des anfallenden Steuereinbehaltes wird über deren Steuererklärung angerechnet).
Kommentare deaktiviert für Die steuerliche Aufwertung der Anschaffungswerte von Grundstücken und Beteiligungen
Die Möglichkeit der Neubewertung von Grundstücken und Beteiligungen (welche sich zum 01/01/2024 im Besitz von Privatpersonen, die nicht unternehmerisch tätig sind, und von einfachen Gesellschaften befanden, sowie im Besitz von nicht gewerblichen Körperschaften und von letzteren nicht für gewerbliche Tätigkeit verwendet werden), gegen Zahlung einer Ersatzsteuer in Höhe von 16%, kann bis zum 30/06/2024 angewandt werden. Zu den Vermögenswerten, die für eine steuerliche Aufwertung in Frage kommen, gehören auch Beteiligungen, die an Börsen oder multilateralen Handelsplattformen notiert sind.
Bei Beteiligungen ist die Option vorteilhaft, wenn der Mehrwert mehr als 61,5% des Anschaffungswertes beträgt. Bei der Neubewertung von Grundstücken muss die Zweckmäßigkeit der steuerlichen Aufwertung von Fall zu Fall bewertet werden, da die Besteuerung der Veräußerungsgewinne von den Steuersätzen des Steuerpflichtigen abhängt (getrennte Besteuerung).
Kommentare deaktiviert für Aktualisierung der Katasterdaten nach Eingriffen mit 110% Superbonus Begünstigung
Wir möchten darauf hinweisen, dass nach 110% Eingriffen, die Änderungen in der Beschaffenheit der Eigentumseinheit mit sich bringen, die Einreichung der „Erklärung über die Änderung der Beschaffenheit der Immobilie“ gemäß Art. 1, Abs. 1 und 2, Ministerialdekret Nr. 701/94 erforderlich ist, deren Zweck es ist, die Aktualisierung der Katasterdaten laut der faktischen Situation zu ermöglichen.
In den Fällen, in denen eine solche „Erklärung über die Änderung der Beschaffenheit der Immobilie“ nicht vorgelegt wird, wird die Agentur der Einnahmen dem Steuerpflichtigen eine entsprechende Anfrage übermitteln.
Kommentare deaktiviert für Ab 2024 ändert sich die Besteuerung von Mehrerlösen auf Immobilien, die Eingriffen laut Superbonus und/oder einer energetischen Sanierung und/oder Erdbebensicherungs maßnahmen unterzogen wurden
Wir weisen darauf hin, dass der Mehrerlös einer Immobilie im Allgemeinen die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis derselben Immobilie und dem Kauf-/Baukosten zuzüglich der Nebenkosten darstellt. In der Regel kann eine Einzelperson (auch eine einfache Gesellschaft), die eine Immobilie mehr als fünf Jahre lang besaß, diese Immobilie veräußern, ohne einen Mehrerlös versteuern zu müssen.
Aus der Kombination der Bestimmungen des neuen Buchstaben b-bis) von Artikel 67 Absatz 1 des Präsidialdekrets 917/86 und Artikel 68 Absatz 1 des Präsidialdekrets 917/86 ergibt sich, dass ab dem 01/01/2024 Folgendes gilt (insbesondere für den Fall, dass anstelle des Abzugs der subventionierten Ausgaben im Modell Unico/730 die Option der Abtretung oder des Rechnungsrabatts durch die Lieferanten gewählt wurde):
― Bei Immobilien, die Eingriffen laut Superbonus und/oder Energiesparmaßnahmen und/oder Erdbebenschutzmaßnahmen unterworfen wurden, muss der Mehrerlös als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kauf-/Baukosten zuzüglich der Mehrkosten (Mehrkosten, die ohne Berücksichtigung der Superbonus-Ausgaben und ohne Berücksichtigung der Ausgaben für Energieeffizienz – und/oder Erdbebensicherungsmaßnahmen berechnet werden) berechnet werden: Dies gilt für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren nach Abschluss der Arbeiten;
― Bei Immobilien, die Eingriffen laut Superbonus und/oder Energiesparmaßnahmen – und/oder Erdbebensicherungsmaßnahmen unterzogen wurden, muss der Mehrwert als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kauf- /Baukosten zuzüglich der Mehrkosten (Mehrkosten, die ohne Berücksichtigung von 50% der Superbonus-Ausgaben und ohne Berücksichtigung von 50% der Ausgaben für Energiesparmaßnahmen – und/oder Erdbebensicherungsmaßnahmen berechnet werden) berechnet werden: Dies gilt für einen Zeitraum zwischen fünf und zehn Jahren nach Abschluss der Arbeiten.
Wir möchten darauf hinweisen, dass bereits klargestellt wurde, dass die vorgenannten Regeln auch dann gelten, wenn die Kosten von einer anderen Person als dem Eigentümer getragen wurden (z. B. einem Mieter, Leihnehmer, zusammenlebenden Familienmitglied usw.), wenn der Eingriff von einem Mehrfamilienhaus durchgeführt wurde (mit Umlage laut Tausendsteltabelle auf die einzelnen Miteigentümer) und auch dann, wenn der Eingriff eine als Schenkung erhaltene Immobilie betraf (unabhängig davon, ob die Schenkung vor oder nach dem Bauende durchgeführt wurde; im diesem Falle wird für die Berechnung des Mehrerlöses als Gestehungskosten der Ankaufspreis/Baukosten des Schenkungsgebers herangezogen).
Die folgenden Fälle sind von den vorher genannten Regelungen ausgenommen:
― Die entgeltliche Übertragung von Immobilien, an denen seit mehr als zehn Jahren der Eingriff laut Superbonus – und/oder der Eingriff für mehr Energieeffizienz – und/oder die
Erdbebensicherungsmaßnahmen durchgeführt wurden;
― Vererbte Immobilien, bzw. sofern die Immobilie als Hauptwohnsitz des Verkäufers diente (oder seiner Familienangehörigen), und zwar für mehr als die Hälfte des Zeitraums, in welchem die Immobilie besessen wurde.
Nur sofern der Kauf oder der Bau des zu übertragenden Gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegt, können die ursprünglich entstandenen Kosten nach dem ISTAT-Index aufgewertet werden.
Die Anwendung der Ersatzsteuer auf den Veräußerungsgewinn von 26% gemäß Artikel 1 Absatz 496 des Gesetzes Nr. 266/2005 ist auf Antrag beim Notar weiterhin möglich.
Kommentare deaktiviert für Superbonus 110%: Verlängerung 2023
Die Mittel für die Verlängerung des 110%-Superbonus bis Ende 2023 wurden freigegeben. Grünes Licht gab es dank der Genehmigung des italienischen PNRR durch den Rat der Europäischen Union und der anschließenden Veröffentlichung des Dekrets des Wirtschafts- und Finanzministeriums vom 6. August 2021 über die „Zuweisung der Finanzmittel für die Durchführung der Maßnahmen des Nationalen Konjunktur- und Resilienzplans (PNRR) und die Zuweisung von Zielvorgaben und Zielen für halbjährliche Berichtsfristen“ im Amtsblatt.
Kommentare deaktiviert für Finanzgesetz 2021 Neuerung Immobiliensektor
Die Energiesparmaßnahmen, mit dem daraus folgendem Steuerabzug IRPEF/IRES in zehn jährlich, gleichbleibenden Raten, sind laut den bisher geltenden Richtlinien auf 2021 verlängert worden.
Diese Begünstigung kann nicht nur von Privatpersonen und Personengesellschaften, sondern auch von Kapitalgesellschaften und sonstigen, der IRES unterliegenden Subjekten, angewandt werden. Die Begünstigung besteht im Abzug der Kosten in Höhe von 65%/50% für Energiesparmaßnahmen an Gebäuden, wobei bestimmte Höchstbeträge gelten.
Der Superbonus von 110% mit dem daraus folgendem IRPEF-Abzug in fünf jährlich, gleichbleibenden Raten, wurde bis zum 30.06.2022 aufgeschoben (in Bezug auf die im Jahre 2022 bezahlten Ausgaben können diese in vier jährlich, gleichbleibenden Raten angerechnet werden).
Die baulichen Sanierungsmaßnahmen mit dem IRPEF-Abzug in zehn gleichbleibenden Jahresraten sind laut den bisher geltenden Richtlinien wie folgt verlängert worden: Vom 26.06.2012 bis zum 31.12.2021 = Euro 96.000,00 = 50% (somit höchstens Euro 48.000,00).
Der Ankauf von Möbeln und Elektrogeräten und der diesbezügliche Steuerabzug IRPEF in zehn gleichen Jahresraten ist laut den bisher geltenden Bestimmungen anwendbar: Bis zum 31.12.2021 = Euro 16.000,00 (dieses Limit ist unabhängig vom Limit der Ausgaben für Sanierungs/Wiedergewinnungsarbeiten an Wohngebäuden zwecks IRPEF-Abzug). Bis zum 31.12.2021 = 50% (maximaler Betrag von Euro 8.000,00).
Die steuerliche Aufwertung von Beteiligungen und Grundstücken: Die Grundstücke und nicht börsennotierte Beteiligungen, welche sich zum 01.01.2021 im Eigentum von Privatpersonen befinden (außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit), von einfachen Gesellschaften und nichtgewerblichen Körperschaften, können steuerlich aufgewertet werden. Die Aufwertung muss innerhalb 30.06.2021 erfolgen, wobei innerhalb dieses Datums ein Schätzgutachten abgefasst und beeidigt, sowie eine Ersatzsteuer in Höhe von 11% (unverändert zum Jahre 2020) einbezahlt werden muss.
Die Abänderungen der Bestimmungen zu den kurzfristigen Vermietungen: Das Haushaltsgesetz ändert den Art. 4 des Gesetzesdekrets 50/2017 im Hinblick auf kurzfristige Vermietungen (als solche gelten die Vermietung von Wohnimmobilien mit einer Dauer von nicht länger als 30 Tagen, durchgeführt zwischen Privatpersonen außerhalb einer gewerblichen Tätigkeit und für touristische Zwecke) und führt eine rechtliche Vermutung ein, wonach ab dem Besteuerungszeitraum 2021 die Ersatzsteuer auf Mieteinkünfte bei kurzfristigen Vermietungen nur dann angewandt werden kann, wenn “nicht mehr als 4 Wohnungen in einem Besteuerungszeitraum für kurzfristige Vermietungen genutzt werden”. Werden 5 oder mehr Wohnungen für diesen Zwecke verwendet, so besteht die rechtliche Vermutung einer gewerblichen bzw. unternehmerischen Tätigkeit.
Der Beitrag für die Herabsetzung von Mieten bezogen auf Wohnimmobilien: Im Jahr 2021 wird ein Beitrag für die Vermieter von Wohnungen in Gemeinden mit hoher Wohndichte gewährt, sofern deren Wohnung für den Mieter den Hauptwohnsitz bildet und der Mietzins herabgesetzt wird.
Der Beitrag:
beläuft sich auf 50% des gewährten Nachlasses (der Prozentsatz könnte allerdings reduziert werden, wenn die entsprechenden telematischen Anträge die zugewiesenen Mittel übersteigen, wo man in der Vergangenheit bei ähnlichen Beiträgen gesehen hat, dass der effektiv zustehende Betrag schlussendlich auch wesentlich über dem möglichen Höchstbetrag liegen kann);
bis zu einem Höchstbetrag von Euro 1.200,00 pro Vermieter.
Der Vermieter muss an die Agentur der Einnahmen den Nachweis über die erfolgte vertragliche Reduzierung der Miete telematisch übermitteln, sowie andere notwendige Informationen.