A partire dal 2024 cambia la tassazione delle plusvalenze su immobili assoggettati ad interventi superbonus e/o efficientamento energetico e/o sismico
Facciamo presente che la plusvalenza su un’immobile rappresenta – in linea generale – la differenza tra il prezzo di cessione del medesimo immobile e il valore d’acquisto/costruzione maggiorato dei costi incrementativi. In linea generale, una persona fisica (anche società semplice) che possedeva un’immobile da più di cinque anni, poteva cedere tale immobile senza di dover tassare l’eventuale plusvalenza da cessione.
Dal combinato disposto della nuova lettera b-bis) del comma 1 dell’art. 67, DPR 917/86, e del comma 1 dell’art. 68, DPR 917/86, si evince che – dall’01/01/2024 – vale quanto segue (in particolar modo nel caso in cui si sia scelto in luogo della detrazione in Unico/730 delle spese agevolate, l’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura da parte dei fornitori):
― Per immobili assoggettati ad interventi superbonus e/o efficientamento energetico e/o sismico, la plusvalenza dev’essere calcolata come differenza tra prezzo di cessione e il valore
d’acquisto/costruzione maggiorato dei costi incrementativi (costi incrementativi calcolati senza considerare le spese superbonus e senza considerare le spese relative ad interventi di efficientamento energetico e/o sismico): questo vale nell’arco di tempo di cinque anni dalla fine lavori;
― Per immobili assoggettati ad interventi superbonus e/o efficientamento energetico e/o sismico, la plusvalenza dev’essere calcolata come differenza tra prezzo di cessione e il valore
d’acquisto/costruzione maggiorato dei costi incrementativi (costi incrementativi calcolati senza considerare il 50% delle spese superbonus e senza considerare il 50% delle spese relative ad interventi di efficientamento energetico e/o sismico): questo vale nell’arco di tempo tra cinque anni e dieci anni dalla fine lavori.
Facciamo presente che è già stato chiarito che le regole di cui prima valgono anche nel caso in cui le spese siano stati pagate da un soggetto diverso dal proprietario (come dal locatario, dal comodatario, dal familiare convivente, ecc.), nel caso in cui l’intervento sia stato eseguito a livello condominiale (con ripartizione millesimale delle spese sostenute sulle parti comuni) e anche nel caso che l’intervento abbia riguardato un immobile ricevuto in donazione (indifferentemente se la donazione aveva luogo prima o dopo la fine lavori, in tal caso ai fini del calcolo della plusvalenza come costo di acquisto/costruzione è da assumere pari a quello sostenuto dal donante).
Dalle prima menzionate regole sono esonerati i seguenti casi:
― La cessione a titolo oneroso di immobili su ci sono terminati gli interventi superbonus e/o interventi di efficientamento energetico e/o sismico da più di dieci anni;
― la provenienza successoria dell’immobile, ovvero l’aver adibito l’immobile ad abitazione principale del cedente (o dei familiari) per la maggior parte del periodo di possesso (o, comunque, per la maggior parte del decennio anteriore alla cessione).
Solo nell’ipotesi in cui l’acquisto o la costruzione del fabbricato oggetto di cessione risalgano ad almeno cinque anni addietro, è possibile aggiornare il costo originariamente sostenuto in base all’indice Istat. L’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza del 26% ex articolo 1, comma 496, legge 266/2005, dietro richiesta al notaio rogante, rimane sempre possibile.