Ab 2024 ändert sich die Besteuerung von Mehrerlösen auf Immobilien, die Eingriffen laut Superbonus und/oder einer energetischen Sanierung und/oder Erdbebensicherungs maßnahmen unterzogen wurden
Wir weisen darauf hin, dass der Mehrerlös einer Immobilie im Allgemeinen die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis derselben Immobilie und dem Kauf-/Baukosten zuzüglich der Nebenkosten darstellt. In der Regel kann eine Einzelperson (auch eine einfache Gesellschaft), die eine Immobilie mehr als fünf Jahre lang besaß, diese Immobilie veräußern, ohne einen Mehrerlös versteuern zu müssen.
Aus der Kombination der Bestimmungen des neuen Buchstaben b-bis) von Artikel 67 Absatz 1 des Präsidialdekrets 917/86 und Artikel 68 Absatz 1 des Präsidialdekrets 917/86 ergibt sich, dass ab dem 01/01/2024 Folgendes gilt (insbesondere für den Fall, dass anstelle des Abzugs der subventionierten Ausgaben im Modell Unico/730 die Option der Abtretung oder des Rechnungsrabatts durch die Lieferanten gewählt wurde):
― Bei Immobilien, die Eingriffen laut Superbonus und/oder Energiesparmaßnahmen und/oder Erdbebenschutzmaßnahmen unterworfen wurden, muss der Mehrerlös als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kauf-/Baukosten zuzüglich der Mehrkosten (Mehrkosten, die ohne Berücksichtigung der Superbonus-Ausgaben und ohne Berücksichtigung der Ausgaben für Energieeffizienz – und/oder Erdbebensicherungsmaßnahmen berechnet werden) berechnet werden: Dies gilt für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren nach Abschluss der Arbeiten;
― Bei Immobilien, die Eingriffen laut Superbonus und/oder Energiesparmaßnahmen – und/oder Erdbebensicherungsmaßnahmen unterzogen wurden, muss der Mehrwert als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kauf- /Baukosten zuzüglich der Mehrkosten (Mehrkosten, die ohne Berücksichtigung von 50% der Superbonus-Ausgaben und ohne Berücksichtigung von 50% der Ausgaben für Energiesparmaßnahmen – und/oder Erdbebensicherungsmaßnahmen berechnet werden) berechnet werden: Dies gilt für einen Zeitraum zwischen fünf und zehn Jahren nach Abschluss der Arbeiten.
Wir möchten darauf hinweisen, dass bereits klargestellt wurde, dass die vorgenannten Regeln auch dann gelten, wenn die Kosten von einer anderen Person als dem Eigentümer getragen wurden (z. B. einem Mieter, Leihnehmer, zusammenlebenden Familienmitglied usw.), wenn der Eingriff von einem Mehrfamilienhaus durchgeführt wurde (mit Umlage laut Tausendsteltabelle auf die einzelnen Miteigentümer) und auch dann, wenn der Eingriff eine als Schenkung erhaltene Immobilie betraf (unabhängig davon, ob die Schenkung vor oder nach dem Bauende durchgeführt wurde; im diesem Falle wird für die Berechnung des Mehrerlöses als Gestehungskosten der Ankaufspreis/Baukosten des Schenkungsgebers herangezogen).
Die folgenden Fälle sind von den vorher genannten Regelungen ausgenommen:
― Die entgeltliche Übertragung von Immobilien, an denen seit mehr als zehn Jahren der Eingriff laut Superbonus – und/oder der Eingriff für mehr Energieeffizienz – und/oder die
Erdbebensicherungsmaßnahmen durchgeführt wurden;
― Vererbte Immobilien, bzw. sofern die Immobilie als Hauptwohnsitz des Verkäufers diente (oder seiner Familienangehörigen), und zwar für mehr als die Hälfte des Zeitraums, in welchem die Immobilie besessen wurde.
Nur sofern der Kauf oder der Bau des zu übertragenden Gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegt, können die ursprünglich entstandenen Kosten nach dem ISTAT-Index aufgewertet werden.
Die Anwendung der Ersatzsteuer auf den Veräußerungsgewinn von 26% gemäß Artikel 1 Absatz 496 des Gesetzes Nr. 266/2005 ist auf Antrag beim Notar weiterhin möglich.